保利护盘

　　21世纪经济报道记者 吴抒颖 广州报道

　　股价跌至个位数后，新科房企老大保利坐不住了。

　　2023年12月11日晚间，保利发展公告称，拟以10亿-20亿元回购公司股份，回购价格不超过15.19元/股，对应回购股份数量占总股本的比例约为0.55%-1.10%，回购计划将于董事会审议通过回购方案之日起不超过3个月实施。

　　保利发展此番回购的背景是，保利发展的股价随行业趋势及市场行情而走低。

　　在宣布“护盘行动”的当日，保利发展的股价收于9.61元/股。自从12月4日保利发展股价跌破10元/股，就再也没有涨上去，徘徊在9.5元/股左右。这对十分重视市值管理的保利发展来说是难以接受的现实，很快回购计划随之而来。

　　由于回购价格远高于现时股价，保利发展行情在短期走高应是在市场预期之内。在宣布“护盘”次日，保利发展股价冲高，但从长远来看，保利发展业绩同样避免不了行业周期的摧磨——虽然保利发展销售额冲上了第一，但利润额却不稳定，且近两个月来保利发展的销售额表现也显出颓势。

　　不确定因素的累加，加剧了投资者对保利发展的博弈。持续承压的行业，龙头也并不好当。

　　重金护盘

　　保利发展的回购价格，是以净资产而定。

　　在公告中，保利发展表示，回购股份的目的是鉴于其目前股票收盘价格低于最近一期每股净资产，为维护公司价值和股东权益，促进健康可持续发展，基于对未来发展前景的信心和对股票价值的认可，结合经营情况、财务状况及未来的盈利能力，其拟以自有资金通过集中竞价交易方式回购股份。

　　不仅是保利发展会回购股份，它的“爸爸”也要继续增持。

　　保利发展指出，接到实际控制人保利集团通知，基于对公司未来发展的信心及长期投资价值的认可，保利集团计划在未来12个月内，通过集中竞价交易方式增持公司股份，金额2.5亿-5亿元，增持价格不超过15.19元/股。

　　保利发展的回购价格，要远高于保利发展近期的股价，也让市场兴奋了一阵。2023年12月12日，保利发展大涨7.6%至10.34元/股。

　　放之于整个行业来看，股价低于净资产的房企不仅保利发展一家。华润置地、招商蛇口等央企也面临同样的窘境，但旗帜鲜明站出来“护盘”的却只有保利发展。

　　一位不愿具名的房企分析师告诉21世纪经济报道记者，“保利发展近两年来相对看重股价，2021年底管理层宣布增持让保利成为‘最靓的仔’，那会股价涨得一枝独秀，投资者对保利也比较看好，那会央企业绩各方面也走出了独立行情，有些机构也有点抱团。”

　　2021年8月，保利发展管理层宣布，董事长刘平、总经理周东利等计划自2021年8月4日起6个月内，以自有资金或自筹资金通过上海证券交易所交易系统增持公司股份，合计增持金额不低于800万元、不超过1500万元，增持价格不超过15.06元/股。

　　在增持周期结束后，保利发展于2022年1月宣布，相关增持主体累计增持金额约为858.81万元，71.4万股，各增持主体累计增持金额均达到计划增持金额区间下限，增持计划实施完毕。

　　这次增持，助推了保利发展股价的飞涨。2022年3月，保利发展市值超过万科，成为A股市值最高的房企。不过，此后随着市场风格的切换以及保利业绩走低等客观原因，保利发展股价走低，截至目前，保利发展市值为1238亿元，还是低于万科的1314亿元。

　　老大不易

　　假若房地产行业沿用“以规模论英雄”的评价方式，保利发展现时是当之无愧的“老大”。

　　2023年前11个月，保利发展销售额为3995亿元，高于第二名的万科565亿元，在销售排行榜上无人可以与之比肩。

　　数据的背后，是保利发展显得吃力的后劲。11月当月，保利发展实现签约面积159.46万平方米，同比减少29.57%；实现签约金额312.37亿元，同比减少15.61%。即便在去年低基数的前提下，保利发展仍然录得了双位数的下滑。

　　同为央企阵营的其他房企，虽然数据同样平淡，但是总体情况要比保利稍好一些。可供对比的是，华润置地在11月当月实现总合同销售金额约241.2亿元，同比增长8.6%；总合同销售建筑面积约108万平方米，同比减少1.5%。

　　从营收和利润表现来看，保利发展也受到市场下行的冲击。

　　今年第三季度，保利发展实现营业收入555.28亿元，同比增加21.63%；归母净利润为10.70亿元，同比下降52.84%。合并看来，今年前三季度，保利发展实现营业收入1925.06亿元，归母净利润132.93亿元，同比分别增长23.10%、1.33%，略有增长。

　　保利发展在三季度业绩分析会上对于三季度利润腰斩的情况解释称，“单季度利润下滑主要受结算结构影响，2023年前三季度，公司利润情况仍然保持正增长，四季度项目结转取决于结算结构和结算进度的动态变化。”

　　保利发展解释为是结算结构的影响，但是现实的情况也不能忽略。近两年来，保利发展为了实现快速的去化，在全国各地多次掀起“价格战”，这也可能对保利发展的利润表带来一些影响。可供对比的有，去年9月武汉汉阳区保利的项目降价6000元/平方米，还有合肥肥西的保利项目，也因为降价而引发市场关注。

　　在淡市之下，保利以价换量的策略并无不妥之处，不过在土地投资上，还应保持审慎。

　　根据保利发展此前发布的数据，其核心发展的城市是38座，而华润置地的重点投资城市是12座，中海地产今年上半年投资的城市，则是11座。

　　一位央企区域公司的销售负责人对21世纪经济报道记者分析称，“房企要冲规模就是一条路，就是多拿地。这样就会导致要么投资的尺度比别人更宽一点，要么进入的城市比别人更多一些，保利的三四线项目会比华润、中海多一些，规模虽然上去了但因为市场不好所以也会有一些影响。”

　　过去的包袱仍在肩上，现实也催着保利发展进一步成长。市况艰难之下，保利发展这般有资金加持和各方扶持的老大，也在修炼自己。

<!--