日前，消费基础设施REITs持续上新，其中华夏金茂商业REIT、嘉实物美消费REIT两只产品更是出现超募。公募REITs新发持续火热，但是二级市场却面临一定压力。

面对“新发热、二级冷”现象，行业人士认为，基金管理人应该主动应对市场的不确定性。

再现发行超募

近日，首批消费基础设施REITs陆续发行，两只先发产品再现超募的火爆场面。1月30日，华夏金茂商业REIT发布的认购申请确认比例结果公告显示，战略投资者有效认购申请比例为100%；网下投资者实行全程比例配售，实际确认比例为49.04%；公众投资者采用全程比例配售，实际确认比例为94.41%。

同日，嘉实物美消费REIT发布认购申请确认比例结果公告。其中，战略投资者有效认购申请比例为100%；网下投资者实行全程比例配售，实际确认比例为75.95%；公众投资者也采用全程比例配售，实际确认比例为71.64%。

此外，华夏华润商业REIT于1月30日至2月2日正式发售，发售价格为6.902元/份，拟募资总额为69.02亿元。资料显示，华夏华润商业REIT的首发资产青岛万象城，是华润置地旗下核心区位标杆项目。该项目位于青岛市政治、文化及金融中心，毗邻市政府和五四广场，双地铁上盖，区位优越，交通便利。

与发行火热截然不同的是，公募REITs二级市场颇为冷清。在30只已上市的公募REITs中，仅有6只产品近一月内二级市场价格实现上涨。Wind数据显示，截至2月1日，华夏北京保障房REIT近一个月以来二级市场价格累计上涨3.59%，中金安徽交控REIT、中金山高集团高速公路REIT、国金中国铁建高速REIT二级市场价格涨逾2%，富国首创水务REIT、平安广州交投广河高速公路REIT二级市场价格微涨。

由于一处底层资产的续租净有效租金突降，嘉实京东仓储基础设施REIT近期成为市场焦点，其二级市场价格连连下跌。截至2月1日，近一个月跌幅最大的三只产品为嘉实京东仓储基础设施REIT、华安张江产业园REIT、国泰君安东久新经济REIT，期间分别下跌27.65%、16.90%、16.49%。

尽管短期内REITs二级市场价格单边下降，基金人士表示，相对于同期股票市场而言，公募REITs市场仍有一定的超额回报，基础资产经营整体稳健。考虑到REITs底层资产业绩与经济基本面恢复情况息息相关，整体经营仍呈一定韧性，REITs作为资产配置标的具有一定的投资价值。

关注配置机会

发行时投资者热抢超募，但上市后价格却连跌不止。面对“新发热、二级冷”现象，一位公募REITs基金经理认为，发行上市是公募REITs生命周期的开始，而不是结束，基金管理人应该主动应对市场的不确定性。

以产业园的管理为例，需要基金管理人更加关注租金单价和出租率的均衡，努力维持稳定的租赁收入。通过合理的配置长租约比例，投入改造成本争取优质租户，在租约到期前提前进行续约等措施，努力提升未来租金收入的确定性。

在中金基金副总经理、创新投资部负责人李耀光看来，自2021年6月21日首批公募REITs试点产品上市以来，REITs市场经历了扩容、扩募，由试点迈向常态化发行新阶段。公募REITs二级市场在不断发展过程中，也经历了多轮行情。

2023年中国REITs二级市场表现出定价逻辑的深度重构，重构后的市场更为贴切地反映风险溢价水平，释放估值及业绩运营压力。李耀光表示，展望2024年的公募REITs市场走势，预计市场波动因素有所收敛，应更关注运营管理的表现分化及价值过度重估带来的配置机会。