随着深中通道的开通，中山有望迎来一波珠江口东岸企业拿地建厂的热潮。其中，中山的“工改”地也是炙手可热，已经有不少企业在“工改”的地块上投资建设新园区了。

不过，企业在建设工业物业时，面临着两种开发模式的选择，分别是“房地产开发项目”模式（即“房开”模式）和“非房地产开发项目”模式（即“非房开”模式）。不同的开发模式，在工业物业的销售环节也涉及不同的税收规则。

那么，参与“工改”的企业，要如何选择合适的开发模式，可以在交税环节省钱省力呢？这一点，企业可以关注《中山市村镇低效工业园改造升级工业物业销售税收指引》。

简单来说，如果选择“房开”模式，“工改”项目销售工业物业能够享受土地增值税的加计扣除政策，也能通过分步骤的纳税环节，缓解资金压力，但纳税步骤相对复杂，对企业财务的要求比较高。

一方面，在计算企业的土地增值税成本扣除项目时，根据相关税法，“房开”模式可以为企业加计扣除20%的成本。比如企业开发工业物业每付出100元的成本，都可以按照120元进行成本扣除。根据“增值额=转让房地产收入-扣除项目金额”的计算公式，企业扣除项目更多了，也就能够少承担一部分土地增值税的税负。

另一方面，企业不用在完成转让物业时一次性缴纳土地增值税，而是在月度或季度申报时，根据销售情况，按预缴税率先预交一部分税，在到达一定条件时，再对土地增值税进行清算。这种“预缴+清算”的模式，使得部分土地增值税的纳税时间相对滞后，可以缓解企业的资金压力。

比如位于阜沙镇的中山欧华彩印包装有限公司的“工改”项目，采取的就是“房开”模式，项目已经到了办理不动产首次登记的环节，在接下来的工业物业销售环节，企业就可以按照上述流程缴纳土地增值税了。

不过，“房开”模式的多步骤，也要求企业要有较好的财务处理能力，按月度或季度预缴申报增值税、土地增值税和企业所得税。

相比之下，“非房开”模式虽然没有加计扣除政策，但少了复杂的税务步骤，直接算总账，计税纳税一步到位。

不同于“房开”模式能够准确核算企业的开发成本、进而计算纳税额度，“非房开”模式更适用于难以准确核算实际成本的项目。它由税务机关根据纳税人提供的评估报告，直接“核定扣除”企业目前重新取得建筑物所需要的“重置成本”，然后征税。因此，企业就不需要每个月度或者季度都去申报了。

总的来说，两种开发模式没有孰好孰坏之分，企业需要根据自身实际情况和需求，选择适合自己的开发模式，从而在工业物业销售环节获得税收优惠、方便办税环节。

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【出镜/制作】南方+记者 陈少宏

【出品】中山市村镇低效工业园改造升级工作指挥部办公室 南方报业传媒集团中山分社